Особенности договора цессии (переуступки доли) в 2019 году

Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2019 году

Особенности договора цессии (переуступки доли) в 2019 году
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Прежде всего стоит узнать, что это такое – переуступка прав на жилплощадь. Некоторые ошибочно думают, что человек переуступает право собственности, но это не так. В результате совершенной сделки к другому гражданину переходит право потребовать жилье.

Сначала оно возникает у того, кто первым вступил в правоотношения с застройщиком. Регулируются эти сделки ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора.

Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Скачать бланк договора о долевом участии в строительстве (ДДУ)

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Скачать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией.

Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг.

Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Переуступка цессии по договору цессии 2019

Особенности договора цессии (переуступки доли) в 2019 году

Цессия по сути это изменение кредитора, который получает все права по вашему долгу. Соответственно, вы должны отдать долг уже не изначальному кредитору, а новому лицу. Договор цессии простыми словами это фиксация передачи третьему лицу прав взыскания задолженности.

При этом получать от должника согласие на такую передачу прав не обязательно, однако сообщить ему о смене кредитора следует. Соглашение обычно заключают в том случае, если кредитор сам не может по причинам разного рода взыскать с должника необходимую сумму.

Передача права взыскивать долг может быть как безвозмездной, так и предусматривать материальное вознаграждение. Соглашение сторон закрепляется заключенным в письменном виде договором цессии.

Вести речь о цессии следует с использованием принятых терминов.

    Сторонами в договоре цессии являются:
  • Цедент – изначальный кредитор, переуступающий свои права. Он ответственен за подлинность документов и собственных действий в адрес цессионария, однако ответственность за не погашенные обязательства законодательством не предусмотрена.
  • Цессионарий – новый кредитор. По вступлении договора цессии в силу он представляет интересы цедента.
  • Должник – лицо, являющееся заемщиком и обязанное выплатить долг.
  • Титул – документ, в котором подтверждены передаваемые права.

    Отличие цессии от переуступки

    Необходимо понимать разницу между цессией и обычной переуступкой.

    При простой переуступке прав третьему лицу помимо прав кредитора передаются также и возникающие в связи с ними обязанности.

    Например, переуступка права аренды офисных помещений не будет являться цессией, так как ведет к появлению дополнительных затрат – оплаты коммунальных услуг, арендной плата и т.д.

    Ограничения по применению

    В настоящее время стало широко практиковаться использование цессии в самых разнообразных сферах. Однако в российском законодательстве, а именно в ГК РФ Статья 383, содержится ряд ограничений по ее применению.

      Это касается обязательств личностного характера, а именно:
  • алиментных обязательств;
  • возмещения за причиненный моральный ущерб;
  • обязательств, появление которых связано с разводом;
  • возмещения материального ущерба, понесенного вследствие причиненного жизни и здоровью вреда;
  • Договор цессии

    Что такое договор цессии простыми словами? Это соглашение, позволяющее переуступить права требования, собственности или какого-либо имущества.

    Смысл подписания договора цессии содержится в том, чтобы переложить общение с должником на третье лицо, обычно обладающее опытом в решении подобных ситуаций.

    Результатом является получение от должника финансовых средств, которые тот по каким-либо причинам не возвращает кредитору.
    Соглашение, первоначально заключенное между должником и цедентом, выступает главным основанием для переуступки долга.

    Необходимые документы

    Обязанностью цедента является предоставление цессионарию всех требуемых документов, касающихся сделки и расчетов с должником.

  • договор купли-продажи;
  • приходно-расходные документы, свидетельствующие о наличии долга;
  • акт сверки расчетов.
    • В случае, когда дело касается кредитного договора:
  • кредитный договор;
  • выписка по банковскому счету;
  • соглашение овердрафта;
  • график внесения платежей;
  • квитанции об уже выполненных оплатах.
  • При необходимости составляется дополнительное соглашение, в котором указываются дополнительные условия и перечисляются документы, не включенные в основной договор.

    Виды договоров

    В ходе определения условий цессии возможно учесть различные тонкости.

      Поэтому выделяют различные виды договоров:
  • Трехсторонний – в соглашении участвует, помимо цедента и цессионария, должник. При этом с должником согласовывают с ряд условий, в частности, реструктуризации долга.
  • Платный и безоплатный – работа коллекторов может быть как оплачена определенной суммой, так и не предполагать оплаты.
  • Возмездный и безвозмездный – обязательства могут быть как проданы цедентом, так и вынужденно переданы с целью покрытия убытков.
  • На основании исполнительного листа – в такой ситуации все вопросы, касающиеся цессии решаются через арбитражный суд.
  • Между юридическими лицами

    Мотивом для заключения договора цессии юридическими лицами служит возникновение в ходе их хозяйственной деятельности таких обстоятельств, при которых обязательства одного лица переходят на другого.

    В таких случаях цедент имеет возможность передать новому кредитору свои права в отношении долга.

    То есть, два хозяйствующих субъекта – юридических лица составляют и подписывают договор, в котором подробно определены условия, фиксирующие их права и обязанности, касающиеся задолженности.

    Как правило, это двусторонние возмездные договоры. В текст обязательно включаются основания для передачи прав, их содержание и реквизиты сторон. Заключив соглашение, юридические лица должны завизировать его у нотариуса. Первоначальный кредитор обязан предоставлять только достоверную информацию, что закреплено законодательством.

    Между физическими лицами

    Частные лица, не являющиеся представителями организаций, также имеют возможность заключать между собой подобные соглашения. Вид операции и сроки ее выполнения физические лица определяют согласно ГК Российской Федерации.

    В договоре указывается, как происходит передача прав – возмездно или безвозмездно. Также включаются сумма долга, сроки его погашения, паспортные данные и права и обязанности участников сделки.

    Однако, если обязательства должника установлены судом и касаются выплаты личностных долгов, например, алиментов или компенсации за ущерб от нанесенного здоровью и жизни вреда, то договор цессии между физическими лицами не заключается.

    Налогообложение

    В ситуациях предоставления цессии хозяйствующим субъектом иным физическим или юридическим лицам, необходимо брать во внимание не только юридические моменты, но и тонкости, связанные с бухучетом и налоговым обложением.

    Порядок начисления НДС является одним из основных вопросов в налогообложении и определяется российским Налоговым Кодексом. Основным моментов в начислении станет выведение налоговой базы – для цедента ей будет выступать разница в стоимости договора цессии и доходом, полученным после выплаты задолженности или последующей уступки права требования иным лицам.

    В случаях, когда изначальный кредитор предоставлял скидку, ее размер будет относиться, согласно Налоговому Кодексу, в убыток. Также в бухучете показывается и начисление налога на прибыль.

    Заключая договор цессии, необходимо большое внимание уделять деталям. Пренебрежение к ним может привести к признанию соглашения недействительным.

      Основаниями для принятия такого решения могут стать:
  • включенные в соглашение личностные обязательства;
  • отсутствие документов, подтверждающих право переуступать долг;
  • ненадлежащее оформление документов;
  • отсутствие в первоначальном договоре возможности переуступить долг;
  • отсутствие оплаты цессионарием возмездного договора и др.
  • Дефолт — одна из причин цессии. Подробнее об этом в отдельной статье.

    Возможно этому предшествует девальвация рубля.

    Поговорим об истинных владельцах бизнеса или все что вы хотели знать о бенефициарах.

    Практический пример

    Как выкупить свой долг по кредиту у банка:

    Договор переуступки права требования — образец

    Договор переуступки права требования, независимо от вида передаваемых прав,должен иметь письменную форму. В остальном конкретных инструкций по его составлению гражданское законодательство не дает. Разобраться в тонкостях оформления и регистрации такого документа с учетом судебной практики поможет наша статья.

    Образец договора переуступки права требования.doc

    Форма заключения и порядок регистрации договора цессии (на примере переуступки прав требования по договору займа)

    Любой договор переуступки права (далее — ПП) должен быть оформлен так же, как и договор, послуживший основанием для возникновения требований, т. е. в простой письменной форме или с нотариальным заверением (п. 1 ст. 389 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ).

    Договор ПП по сделке, по закону подлежащей госрегистрации, должен быть зарегистрирован в аналогичном порядке. При этом если основное обязательство по договору займа обеспечено договором ипотеки (далее — ДИ) и оба договора являются самостоятельными документами (т. е. ДИ в договор займа не включен), то:

    • ПП, следующая из ДИ, подлежит госрегистрации;
    • ПП, следующая из договора займа, регистрироваться не должна (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2010 по делу № А21-403/2009).

    Источник: https://pravovojrezultat.ru/dogovora/pereustupka-cessii-po-dogovoru-cessii.html

    Договор цессии (переуступки доли) в 2019 году – что это такое, ГК РФ, образец между юридическими лицами, физическими

    Особенности договора цессии (переуступки доли) в 2019 году

    С каждым годом все чаще происходит формирование специальных кредитных и других договоров – подразумевающих задолженности.

    При этом далеко не всегда ответчик по таковому договору имеет возможность отвечать по обязательствам, взятым на себя.

    В таком случае возможно осуществление переуступки доли. Важно отметить, что процесс таковой имеет свои тонкости, нюансы. На данный момент все они обусловлены законодательно.

    В Гражданском кодексе РФ присутствует целый раздел регулирующий вопрос передачи прав собственности. Передача прав требования или же переуступка доли осуществляется на основании договора цессии.

    В 2019 году не имеется жестко установленного формата этого договора. Но существует список пунктов которые должны присутствовать в таковом документе обязательно.

    Основные сведения

    Кредитная практика в нашей стране становится все более обширна. И далеко не всегда получатель займа имеет возможность осуществить его возврат в установленные законодательством сроки.

    Прежде, чем оформить кредитный договор, стоит убедиться в собственной платежеспособности. В противном случае взыскание будет иметь место через суд или же специальными организациями.

    С определенными штрафными процентами. Отдельно стоит отметить процесс передачи прав собственности другому лицу.

    Таковая операция обязательно должна осуществляться на основании специального регламента – определенного ГК РФ.

    Обязательно составление договора переуступки задолженности. Бланк его имеет стандартный формат.

    Важно отметить – далеко не всегда вообще возможно использовать договор цессии. Использование его возможно лишь в ограниченных случаях. Обязательно выполнение некоторых требований.

    Что это такое

    Договор цессии — что это простыми словами? Кредитные соглашения подразумевают заем определенного количества средств или же иного ценного имущества под определенные проценты.

    При этом у заимодавца возникают прав требования возврата долга в полном объеме. По каким-то причинам кредитор может попросту не желать использовать это свое право.

    В таком случае выходом из положения может стать как раз переуступка прав требования. Простыми словами подразумевается банальная «продажа» долга.

    Стоит заметить, что взыскание долгов может осуществляться только лишь в установленном законодательством порядке.

    Относительно недавно были приняты определенные поправки в законодательные документы – согласно которым процесс взыскание могут осуществлять лишь специальные компании. И при наличии лицензии.

    Всем участникам подобных взаимоотношений нужно внимательно разобраться с регулирующими законодательными документами.

    Стороны соглашения

    На данный момент само соглашение о переуступке прав требования составляется, как правило, при участии сразу трех различных сторон:

    • заемщик;
    • должник;
    • цессионный представитель.

    Соответственно, все далеко не всегда возможно передать права требования. Обычно вопрос этот затрагивается непосредственно в кредитном соглашении – которое обязательно будет заключаться непосредственно между кредитором и заемщиком.

    В свою очередь если заемщик считает, что права его каким-либо образом были нарушены – ему необходимо будет обратиться в суд. Но по возможности все спорные, сложные ситуации нужно будет разрешать мирным путем.

    Законодательная база

    В законодательстве существует также специальная законодательная норма, которая определяет все основные моменты, связанные непосредственно с договором переуступки прав.

    Основным таковым является как раз гл.№24 ГК РФ. В данном разделе представлен обширный перечень статей на основании которых возможно будет осуществлять процесс составления договора этого типа.

    К основным и наиболее существенным относятся:

    Ст.№382На каких основаниях вообще возможно передавать права требования другому лицу, обозначается порядок таковой процедуры
    Ст.№383Перечень прав, которые не могут переходить к третьему лицу в случае переуступки
    Ст.№384Полный объем прав передаваемых кредитору по необходимости
    Ст.№385Как необходимо осуществлять уведомление о переходе прав собственности

    Соответственно, сам должник имеет право возражать против перехода прав собственности от кредитора к третьему лицу.

    Именно поэтому необходимо все основные моменты проработать предварительно. Сам должник обязательно должен быть уведомлен о переходе прав.

    Причем в письменной форме. Если по какой-то причине он считает, что права его были нарушены – он имеет право опротестовать таковой переход прав.

    Сам процесс того, как осуществляется опротестование должником перехода прав, обозначается в ст.№386.

    Также переход прав может осуществляться и на основании не договора, а непосредственно законодательного документа.

    Данный момент прописывается в ст.№387. Уступка прав требования обозначается в параграфе №3.

    Он включает в себя следующие разделы:

    Ст.№388На каких условиях вообще может составлять договор цессии
    Ст.№388.1Обозначается момент возможности уступки будущих прав цессии
    Ст.№389Устанавливается перечень форм уступок прав требования

    Существуют определенные права и обязанности непосредственно участников подобных отношений. Данный нормативный документ обозначает все основные моменты, непосредственно связанные с оформлением соглашения этого типа.

    Цедент же, в свою очередь, несет определенную ответственность в случае возникновения таковых отношений. Этот момент прорабатывается в ст.№390.

    Всем участникам подобных отношений обязательно стоит разобраться со всеми нормативными документами.

    Так как только таким образом можно будет избежать нарушений законодательных норм. А также не допустить проблем иного рода.

    Образец трехстороннего договора цессии между юридическими лицами можно легко найти в интернете.

    Процесс оформления занимает минимум времени. При отсутствии опыта – нужно получить квалифицированную юридическую поддержку.

    Договор цессии по ГК РФ

    Сам договор цессии формируется в рамках Гражданского кодекса РФ. Только лишь таким образом можно будет не допустить различных проблем.

    Важно также отметить, что процесс оформления имеет свои тонкости, нюансы и особенности. К основным вопросам, проработать которые нужно заранее, относится сегодня следующее:

    • договор цессии по ГК РФ;
    • существенные условия;
    • образец заполнения:
    1. Между юридическими лицами.
    2. Между физическими лицами.
    3. Между юридическим и физическим лицом.
    • как признать документ недействительным (судебная практика);
    • порядок расторжения;
    • налоговые последствия.

    Формирование в рамках законодательных норм – одно из самых важных требований к договору цессии. Так как в противном случае он будет признан ничтожным. Бланк договора цессии можно скачать здесь.

    Сегодня существует достаточно большое количество требований, связанных непосредственно с составлением договоров этого типа. Отдельно нужно отметить перечень существенных условий.

    Существенные условия

    Перечень существенных условий, присутствовать которые должны обязательно, включает в себя перечень достаточно обширный.

    К таковым обязательным относится:

    • права и обязанности сторон;
    • предмет цессии.

    Причем согласно ч.2 п.1 ст.№432 ГК РФ нужно максимально подробно обозначить именно предмет цессии.

    Так как лишь таковым образом можно избегнуть многих проблемных, сложных моментов – связанных непосредственно с цессией.

    Образец заполнения

    Образец заполнения в зависимости от юридического статуса сторон может существенно отличаться. Именно поэтому таковой вопрос лучше всего разобрать предварительно.

    Между юридическим и физическим лицом

    Такие соглашения составляются, как правило, между кредитором и коллекторским агентством. Иногда случается, что должник попросту не желает, не имеет возможность возвратить взятые в долг средства.

    : договор цессии

    В таком случае единственным выходом может стать как раз обращение в специальную компанию по взысканию долгов.

    Как признать документ недействительным (судебная практика)

    Дело № А60-23721/2003 — ООО «А» подал в суд иск на ООО «Б» — с требование признать договор цессии недействительным.

    Суть иска заключалась в неоплате работы, выполненной по договору подряда. На основании неуплаты ООО «Б» передач права требования третьему лицу.

    В совокупности факторов было принято решение признать договор цессии частично недействительным. Так как обязательства подрядчик частично выполнил.

    Порядок расторжения

    Договор цессии по необходимости можно расторгнуть:

    ДобровольноПо предварительной договоренности
    Через судВ принудительном порядке

    Налоговые последствия

    В случае получения определенной выгоды необходимо будет осуществить оплату налоговых сборов – в соответствии с НК РФ.

    Существует ряд определенных ситуаций когда обязательно оплачивать налоговые сборы. Это позволит избежать многих проблем, затруднительных моментов.

    Договор цессии имеет много особенностей. Таковые нужно проработать ещё до начала составления соглашения.

    Внимание!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://yurday.ru/dogovor-cessii/

    Продажа квартиры по договору цессии: объясняем по порядку

    Особенности договора цессии (переуступки доли) в 2019 году

    Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, может быть продана по переуступке прав.

    Чаще процедура проводится с целью получения финансовой выгоды, когда бизнесмены участвуют в долевом строительстве, приобретая квадратные метры на момент рытья котлована для будущего дома.

    После окончания строительства уже готовые квартиры перепродаются за большую стоимость.

    Но переуступка прав осуществляется и обычными гражданами, по той или иной причине желающими реализовать приобретенное имущество.

    Что это такое?

    Продажа квартиры по переуступке прав собственности — это особый вид юридической сделки, заключающейся в реализации недвижимого имущества по договору долевого участия.

    Данный документ выдается дольщикам, которые приобрели право на квартиру в начале строительства.

    Договор является основным документом при оформлении недвижимости в собственности. Право стать владельцем квартиры и является переуступкой.

    Переуступка прав актуальна после завершения строительства или его окончания, но до сдачи дома в эксплуатацию.

    В этот период приобрести квартиру от застройщика практически невозможно — они скупаются инвесторами на начальном этапе возведения здания.

    Как только на имущество оформляется свидетельство о собственности, переуступка становится неактуальной и реализация проводится на общих основаниях.

    Причины сделки

    Желание инвесторов реализовать квартиры по переуступке прав объясняется тем, что с момента ввода здания в эксплуатацию и получения документа о приеме-передачи имущества, продавать недвижимость нельзя.

    А длительность этого периода может составлять несколько месяцев, что затягивает получение ожидаемого дохода.

    К тому же, продажа по переуступке прав проводится быстрее, требуется меньшее количество документов.

    Покупка квартиры по переуступке выгодна по нескольким причинам:

      Стоимость квартиры значительно ниже по переуступке, чем после получения свидетельстваэто основная причина, по которой имущество пользуется спросом
     Риски практически отсутствуютв отличие от покупки квартиры на этапе котлована
     Покупка осуществляется в короткие срокине требуется длительной бумажной волокиты

    Понятие переуступки прав

    Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией.

    Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру. Он приобретает, по сути не квартиру, так как она еще не построена, а права на неё.

    Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

    Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.

    Продажа квартир по переуступке прав

    Переуступка прав осуществляется посредством переоформления договора долевого участия и внесения изменений в документации застройщика.

    При этом стороны должны ориентироваться на закон «Об участи в долевом строительстве».

    Стороны должны учитывать, что о проведенной переуступке необходимо уведомить застройщика, несмотря на отсутствие данного требования в законодательстве.

    Если этого не сделать, при оформлении права собственности на квартиру могут возникнуть проблемы.

    Уведомляется застройщик до начала сделки. Как правило, препятствий для переуступки не создается. Стоимость квартиры по переуступке значительно ниже фактической.

    Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

    В построенном доме

    После окончания строительства дома до ввода его в эксплуатацию может пройти несколько месяцев.

    Это время отводится на проверку здания, сравнение фактических показателей с документами. Дом не может быть сдан без получения соответствующего разрешения от контролирующих органов.

    Как правило, крупные строительные компании быстро проходят проверки, в течение 2 месяцев здание вводится в эксплуатацию, а дольщикам разрешается оформлять квартиры в собственности.

    У участников долевого строительства есть несколько вариантов использования права собственности:

     Обустройство квартиры для дальнейшего проживания и для продажи после ремонта за высокую стоимость
     Получение свидетельства о собственности и продажа квартирыпереуступка прав собственности третьему лицу

    Максимальная прибыль достигается после обустройства квартиры. Потратив на отделочные материалы и ремонт, к примеру, 100 000 рублей, стоимость жилья повышается на 200 000 рублей. Дешевле всего приобрести квартиру по переуступке.

    Ее стоимость будет примерно на 10% меньше, чем цена на квадратные метры после получения свидетельства о праве собственности.

    При долевом участии

    Долевое участие предполагает покупку права на приобретение квартиры в собственность.

    На деньги дольщиков строительная компания возводит дом, поэтому самое дешевое жилье можно приобрести на этапе котлована. Ждать заселения придется долго, но экономия ощутима.

    Участникам долевого строительства выдаются договора, в которых прописываются права и обязанности сторон.

    После ввода дома в эксплуатацию, на основании данного документа оформляются акты приема-передачи, позволяющие зарегистрировать квартиру в собственность.

    Приобретая квадратные метры по переуступки прав, покупатель фактически заменяет дольщика. С ним переоформляется договор, после чего он обретает право собственности на имущество.

    Рекомендуется сразу проверить застройщика, чтобы минимизировать риски, связанные с вероятностью допущения ошибок, препятствующих введению дома в эксплуатацию.

    При переуступке прав необходимо проверить и продавца квартиры. Если у него имеются открытые обязательства или долги перед застройщиком, то лучше отказаться от сделки.

    Вместе с правом на квартиру, покупатель приобретает и ответственность за внесение положенной суммы.

    В строящемся жилье

    Квартиры на стадии строительства дома скупают преимущественно инвесторы, зарабатывающие на дальнейшей перепродаже недвижимости по завышенной стоимости.

    Они несут огромные риски, ведь вероятность банкротства строительной компании достаточно велика. Несмотря на возможные финансовые убытки, жилье в строящемся доме пользуется огромным спросом.

    И продажа квартир по переуступке от собственника невозможна. На этапе строительства покупатель квадратных метров всего лишь дольщик.

    Собственником он становится после оформления соответствующего свидетельства, получить которое возможно на момент ввода дома в эксплуатацию.

    Пока дом не достроен, приобрести можно только право собственности. Оно дает возможность требовать от застройщика соблюдение сроков сдачи дома, положенных нормативов. В случае банкротства строительной компании риски также несет новый дольщик.

    При составлении договора переуступки прав важно указывать реальную стоимость квартиры.

    Если застройщик не сможет выполнить принятые обязательства, дольщику будет выплачена именно та сумма, которая указана в документах.

    По ипотечному кредиту

    Приобрести квартиру по переуступке можно в кредит. Банки положительно относятся к данному виду сделки, в отличие от финансирования жилья в еще не построенном доме.

    И чем ближе дата сдачи здания в эксплуатацию, тем выше вероятность одобрения заявки по ипотечному кредиту.

    Оформлять ипотеку рекомендуется в банке, с которым сотрудничает застройщик или компания, переуступающая права.

    Так у кредитора есть дополнительная гарантия того, что сделка не обернется мошенничеством и отсутствием квартиры в качестве залога.

    Залоговое имущество предоставляется после получения свидетельства о праве собственности. Данный момент обязательно обговаривается в договоре.

    Если у заемщика есть другое имущество, то его обременение для обеспечения гарантии выплаты займа, послужит дополнительным фактором в пользу одобрения ссуды.

    Банк может отказать в выдаче ипотеки в нескольких случаях:

    1. Строительная компания имеет плохую репутацию или существует недавно.
    2. Заемщик не соответствует требованиям, заявленным банком.
    3. Квартира расположена в другом регионе или населенном пункте, где нет филиала банка.

    Юридическая природа и суть переуступки права требования

    Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

    Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

    Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

    Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

    Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

    Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

    Плюсы и минусы продажи доли по переуступке

    Положительные стороны переуступки:

    • Выгодная цена. Многие инвесторы покупают у застройщика долю на стадии котлована, а потом перепродают дороже.
    • Быстрота регистрации сделки. Пакет документов минимален при переуступке прав.

    Отрицательные стороны:

    • Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
    • Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
    • Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

    Перечень документов для оформления

    Для продавца и покупателя необходимо собрать следующие документы:

    • ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
    • соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
    • согласие от супруга (супруги);
    • свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
    • доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
    • договор долевого участия;
    • согласие застройщика на проведение сделки.

    Составление договора

    Грамотно составленный договор цессии должен включать в себя:

    1. Информация о продавце, застройщике, покупателе.
    2. Стоимость переуступки.
    3. В каком порядке производится расчет.

    В приложении обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика.

    Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

    Как же продать квартиру по переуступке?

    Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:

    • Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
    • Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
    • Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
    • У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
    • Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
    • Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.

    Заключение

    В 2019 году продажа по переуступке регулируется Гражданским кодексом, а именно статьями начиная с 382 по 390. А также федеральным законом № 214-ФЗ.

    Поскольку процесс продажи квартиры в строящемся доме может таить в себе достаточное количество тонкостей и подводных камней, очень желательно предварительно проконсультироваться у специалиста по вопросам подготовки документов и анализа безопасности сделки.

    Источник: https://vseodome.club/prodazha/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-v-2019-godu-chto-eto-takoe-prav-sobstvennosti-v-stroyaschemsya-pri-ipoteke-nalog.html

    Законодатель
    Добавить комментарий