Как составить договор долевого участия (ДДУ) в 2019 году

Регистрация договора участия в долевом строительстве с 2019 года

Как составить договор долевого участия (ДДУ) в 2019 году

Но несмотря на принятый закон и заключение договоров, в которых прописываются сроки и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, процент обманутых дольщиков огромен.

Клиенты сталкиваются с такой проблемой, как банкротство застройщика, сопряжённое с риском потери принадлежащих людям сбережений.

При недобросовестности застройщика задерживаются сроки ввода объекта строительства в эксплуатацию, происходят двойные продажи, вовремя не выдаются документы, что приводит к отсутствию возможности зарегистрировать жильё в собственность.

Если у застройщика нет оборотных средств, остаётся недостроенное жильё. В таких случаях применяется «котловой метод» сбора оборотных средств, заключающийся в том, что деньги, собранные на постройку многоквартирного дома, направляются на достройку предыдущего объекта строительства, курируемого застройщиком.

Также планируется распространить действие системы обязательного страхования на счета эскроу с возмещением до 10 млн руб. Таким образом, застройщик будет обязан использовать не средства покупателя квартиры, а собственные или открывать кредитную линию в банковском учреждении.

Но не каждый банк сможет открывать счета для хранения денег покупателей квартир, а только специально уполномоченное кредитное учреждение.

Средства дольщиков будут застрахованы с помощью Фонда защиты участников долевого строительства, который сформировали за счёт финансирования Российской Федерации и других публично-правовых организаций.

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе.

Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, — не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это.

Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Читаем договор долевого участия по 214-ФЗ правильно

  1. Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
  2. Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы.

    Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).

  3. В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту.

    Формулировка должна позволять установить конкретную дату фактической передачи застройщиком квартиры.

  4. В соглашении об участии в долевом строительстве по 214 ФЗ следует точно указать стоимость квартиры (в идеале – в рублях), а также порядок и срок уплаты оговоренной суммы.

  5. Застройщик по закону должен нести ответственность за объект, переданный дольщику. Гарантийные сроки (обычно 5 лет – на квартиру, 3 – на ее технологическую и инженерную оснастку) следует оговорить в договоре.
  6. Договор должен содержать пункт о финансовых гарантиях, обеспечивающих выполнение дольщиком взятых обязательств.

    Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.

  7. Обязательным условием легитимности ДДУ является указание в нем залога находящегося у застройщика земельного участка и возводимых на участке объектов.

Рекомендуем прочесть:  Новости По Ст2282 В 2019г

Под шапкой «Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214» предлагаемого к подписанию соглашения вполне может размещаться текст договора о совместной инвестиционной деятельности, о предварительной купле-продаже жилой недвижимости, о финансировании строительства или об участии в кооперативном строительстве. Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?

Отмена договоров долевого участия с 1 июля 2018 года

Если вы решили стать участником ДДУ после 1 июля 2018, то вам нужно узнать успел ли застройщик согласовать строительство по старой схеме до 1 июля 2018 года (30 июня 2018).

Если да, то вы можете заключить ДДУ, начиная с июля 2018 и вплоть до 2019 года.

Изменения коснуться только новых жилищных комплексов, которые не оформили разрешение на строительство до 1 июля 2018 год.

В дорожной карте правительства РФ прописан запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года. Президент России Владимир Путин на ежегодной прямой линии в 2018 году подтвердил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключаться с июля 2019 года.

Долевое строительство — изменения с 2018 года

  • деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки, в котором приобретается квартира;
  • эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
  • после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью;
  • если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам, что исключает проблему обманутых дольщиков.
  • Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
  • Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
  • В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

Договор долевого участия: что предполагает и какие нюансы стоит учесть

Как правильно оплачивать долевое участие? Ресурсы передаются путем перевода на расчетный счет застройщика или другим законным способом после заключения Основного договора долевого участия (на этот момент он уже зарегистрирован). Инвестор может оплачивать единовременным платежом или частями, в течение срока, установленного договором.

  • при возникновении непредвиденных ситуаций, способных затянуть строительство, застройщик обязан за два месяца до окончания срока договора предупредить инвестора о возможных изменениях его условий в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
  • при изменении сроков передачи объекта без предупреждения инвестора, застройщик должен оплачивать неустойку в сумме 1/70 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора.

Рекомендуем прочесть:  Оплата За Садик В 2019 Году Сколько Стоит Москва

Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья

Если сданный объект все равно не отвечает требованиям договора, дольщик при передаче недвижимости должен требовать составление акта, в котором подробно описываются все нарушения и проблемные моменты. Застройщик либо устраняет их, либо же дольщик вправе обращаться в суд, требуя компенсацию (в том числе оплатить судебные издержки и выплатить моральный ущерб).

Пример 1: человек решил купить квартиру по ДДУ, но по итогу получил квартиру меньшей площади, чем оговаривалось договором. В этом случае необходимо либо составить соглашение на возврат части суммы или же обращаться в суд и требовать расторжения договора с возвратом всех денег плюс проценты сверху.

Долевое строительство: изменения с 2018-2019 года

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы.

И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства.

Новая часть поправок введена с 1 июля 2018 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся в него ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно.

Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика.

Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.

2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации.

Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет.

Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование.

Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса.

На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Рекомендуем прочесть:  Алименты на ребенка в 2019 году россия какой процент

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются.

Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году.

Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание

Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.

Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.

Более того, по указанным выше причинам не имеет никакого значение подписание дольщиком акта приема-передачи квартиры, несмотря на прописанное в нем условие об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о согласии дольщика простить нарушения обязательства о сроках строительства со стороны застройщика. Поскольку передаточный акт не соответствует приведенным выше требованиям ч. 1 ст.

432 ГК РФ: не содержит обязательных в данном случае условий о предмете и размере прощаемой ответственности застройщика за нарушение сроков строительства, не конкретизированы обязательства, от которых освобождается застройщик (акт не содержит условий о прекращении неустойки, ее размере, и периоде просрочки и т.д., что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о прощении долга).

Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора участия в долевом строительстве обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения – ч. 3 ст. 453 ГК РФ.

Другими словами, по общему правилу, при заключении дополнительного соглашения о переносе сроков строительства многоквартирного дома дольщик освобождает застройщика от ответственности (в т.ч.

от выплаты неустойки) только на будущее время и не освобождает за нарушения, возникшие до государственной регистрации дополнительного соглашения.

13 Мар 2019      juristsib         269      

Источник: https://sibyurist.ru/vozniknovanie-prava-sobstvennosti/registratsiya-dogovora-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-s-2019-goda

Как зарегистрировать Договор долевого участия (ДДУ) в 2019 году: сроки, документы, стоимость

Как составить договор долевого участия (ДДУ) в 2019 году
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Покупка квартиры в строящемся доме – одна из самых популярных сделок на рынке недвижимости. Такие операции имеют ряд важных особенностей.

Например, регистрации в Росреестре подлежит не только право собственности, но и договор долевого участия (ДДУ). В соответствии с п.3 ст.4 ФЗ № 214 соглашение будет считаться заключенным только с момента госрегистрации.

Чтобы избежать распространенных ошибок, стоит узнать об этой процедуре подробнее.

Регистрация ДДУ в строительстве: порядок действий

Регистрация договора долевого участия – процесс, который пошагово выглядит так:

  • Застройщик и инвестор заключают договор в письменной форме.
  • Выбирается способ получения услуги. Заинтересованная сторона может обратиться непосредственно в Росреестр, отправить документы по почте или через МФЦ, а также подать заявление в электронном виде. Чтобы воспользоваться услугой в онлайн-режиме, потребуется электронная цифровая подпись дольщика.
  • Клиент подает документы и получает расписку об их принятии к рассмотрению.
  • В назначенное время останется явиться в учреждение с паспортом и забрать зарегистрированный договор.

Человеку, принимающему участие в долевом строительстве, нужно учесть несколько важных моментов. Так, после государственной регистрации договора изменить его текст будет невозможно.

Кроме того, вносить аванс и окончательную оплату на счет застройщика можно только после того, как соглашение будет зарегистрировано.

Требование строительной компании оплатить недвижимость до этого момента признается незаконным. Оплата может производиться в кассу наличными, банковским переводом, посредством аккредитива.

Также с 2017 года стало возможным перечисление средств на специальные эскроу-счета.

Для дольщика необходимость оплаты жилья по окончании регистрации – дополнительный плюс.

Будущий владелец недвижимости получает уверенность в том, что документы застройщика находятся в порядке: у него имеется разрешительная документация, право собственности на землю и нормальный проект

Кроме того, можно быть спокойным, что в период с момента оплаты до момента регистрации квартира не будет продана еще кому-то. В случае отсутствия такого правила дольщик оказался бы уязвимым перед мошенническими компаниями.

Какие документы требуются от дольщика

Список документов, который приходится предоставлять, достаточно объемный. Если заявитель является первым дольщиком строящегося дома, оформляющим регистрацию, потребуется следующая документация:

  1. Устав и другие учредительные документы.
  2. Разрешение на проведение работ по строительству, выданное на определенный объект.
  3. Проектная декларация – один из ключевых документов первичного рынка.
  4. Подробный план возведения многоэтажки со всеми характеристиками.
  5. Свидетельство о том, что застройщик зарегистрирован в качестве юридического лица.
  6. Личные документы дольщика.

Если кто-то из клиентов строительной компании уже приходил регистрацию по этому объекту, документы от застройщика приносить не нужно. Дольщику будет достаточно предоставить собственную документацию: заявление, паспорт, подписанный ДДУ, согласие на сделку от жены или мужа.

В случае покупки жилья на заемные средства потребуется кредитный договор или согласие банка. При покупке квартиры для ребенка предоставляется его свидетельство о рождении

Сроки и стоимость регистрации

Регистрация договора долевого участия облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 350 руб., для компаний – 6 000 руб.

Указанные действия должны быть выполнены в определенный срок – до 5 рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, нужно прибавить еще 4 дня, которые занимает пересылка. В случае первого обращения по конкретной новостройке оформление может занять до 18 дней.

Проверка зарегистрированного договора

После регистрации ДДУ на его обороте ставится соответствующий штамп. Такая отметка всегда содержит регистрационный номер. Его наличие говорит о том, что соглашение было внесено в базу данных, а объект недвижимости поставлен на кадастровый учет.

Для проверки факта регистрации договора есть еще несколько способов. Дольщик может обратиться за разъяснениями в строительную компанию, заказать выписку в ЕГРН или зайти на портал Росреестра. При получении услуги в онлайн-режиме придется оплатить пошлину в сумме 200 руб.

В случае отсутствия данных о регистрации сразу паниковать не стоит. Возможно, договор еще не успели внести в базу, ведь в государственных инстанциях тоже бывают задержки. Если же все сроки давно прошли, придется разбираться с застройщиком. Иногда документы возвращаются по причине некорректного оформления или просто теряются в процессе пересылки.

Когда отказывают в регистрации ДДУ

Случаи отказа в регистрации ДДУ бывают не так часто. Государственные органы могут отказаться регистрировать договор или отправить документацию на доработку, если:

  • Документы предоставлены в некомплекте, в них есть неточности или недостоверные данные (например, фамилия дольщика содержит ошибку).
  • Документы подает лицо, не имеющее такого права. Сдавать все необходимое для регистрации имеют право дольщики, сотрудники строительной компании, а также их представители с нотариальной доверенностью.

Кроме того, в выполнении регистрационных действий будет отказано, если регистрация объекта уже производилась по другому договору. Благодаря этому риски двойной продажи одной и той же квартиры сводятся к минимуму.

Отказ в регистрации может быть обжалован как дольщиком, так и застройщиком. До суда дело доходит редко. Если документы не зарегистрировали из-за некомпетентности сотрудников, бывает достаточно предъявить претензию в Росреестр

Государственная регистрация ДДУ в строительстве – стандартная процедура для сделок с недвижимостью на первичном рынке. Несмотря на свою специфику, она не представляет особых сложностей. Для дольщика необходимость регистрационных действий является определенным плюсом, ведь это дополнительная мера защиты от недобросовестных действий застройщика.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/gosudarstvennaya-registratsiya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Договор долевого участия в строительстве 2019: образец, риски

Как составить договор долевого участия (ДДУ) в 2019 году

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2019 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году ожидается переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2019 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Суть 214 ФЗ и изменения 2019 года

Как составить договор долевого участия (ДДУ) в 2019 году
17.02.

2019

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина».

Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.  

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2019 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки.

Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/214-fz-sut-i-izmeneniya-2019-goda/

Законодатель
Добавить комментарий